Sự khác nhau giữa đầu tư đất nền và nhà liền kề xây thô hoàn thiện mặt ngoài

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại các tỉnh mới phát triển ở Việt Nam đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, cùng với chính sách khuyến khích đầu tư từ chính phủ, đã tạo ra nhiều cơ hội hấp dẫn cho việc đầu tư vào các dự án bất động sản tại đây. Trong số các loại hình bất động sản, nhà liền kề và đất nền nổi lên như những lựa chọn hàng đầu. Tuy nhiên, mỗi loại hình sản phẩm lại có những đặc điểm riêng biệt, đặc biệt là sự khác biệt về khấu hao và mất giá, ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất đầu tư. Bài viết này sẽ tập trung vào việc đánh giá dòng tiền của sản phẩm nhà liền kề phải xây thô, so sánh sự mất giá của nhà liền kề và đất nền, đồng thời phân tích ưu nhược điểm của từng loại hình đầu tư. Qua đó, cung cấp cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn cho các nhà đầu tư về việc lựa chọn kênh đầu tư phù hợp tại các tỉnh mới phát triển.

I. Phân tích và so sánh bài toán tài chính khi đầu tư  nhà liền kề phải xây thô hoàn thiện và đất nền không phải xây.

1/ Nhà liền kề phải xây dựng hoàn thiện

• Đặc điểm: Nhà liền kề thường được xây dựng theo mẫu thiết kế cố định, sau khi hoàn thiện sẽ được bán hoặc cho thuê.
• Sự mất giá:
  • Khấu hao tài sản: Do tính chất hữu hình của nhà liền kề, nó sẽ bị khấu hao theo thời gian. Các yếu tố như thời tiết, chất lượng xây dựng và công năng sử dụng đều ảnh hưởng đến tốc độ khấu hao.
  • Mất giá thị trường: Nhà liền kề có thể mất giá nếu thị trường bất động sản suy giảm hoặc nếu khu vực phát triển không như dự kiến.

  • Ảnh hưởng của khấu hao và mất giá đến tỷ suất đầu tư

    • Tỷ suất đầu tư (ROI): Là tỷ lệ giữa lợi nhuận ròng và chi phí đầu tư ban đầu.
    • Công thức tính ROI: ROI=Lợi nhuận ròng/ Chi phí đầu tư ×100%

    Khi phần xây thô bị khấu hao và mất giá, chi phí đầu tư ban đầu tăng lên trong khi lợi nhuận ròng giảm, dẫn đến tỷ suất đầu tư giảm.

2/ Đất nền không phải xây dựng

• Đặc điểm: Đất nền thường là những lô đất chưa được xây dựng, chủ yếu để đầu tư hoặc xây dựng sau này.
• Sự mất giá:
  • Ít bị ảnh hưởng bởi khấu hao: Do đất không có cấu trúc hữu hình, nên không bị khấu hao.
  • Mất giá thị trường: Giá trị đất nền phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và phát triển hạ tầng khu vực. Nếu khu vực phát triển mạnh, giá đất có thể tăng cao, ngược lại, nếu quy hoạch không như mong đợi, giá đất có thể giảm.

II. Ưu và nhược điểm khi đầu tư vào nhà liền kề và đất nền

1/ Nhà liền kề phải xây dựng hoàn thiện

• Ưu điểm:
  • Dòng tiền ổn định: Nhà liền kề hoàn thiện có thể cho thuê ngay hoặc bán để thu hồi vốn nhanh chóng (Nếu khu vực đó phát triển, đông dân cư và kết nối vùng thuận tiện)
  • Tăng giá trị tài sản: Nếu khu vực phát triển tốt, giá trị nhà liền kề có thể tăng lên.
• Nhược điểm:
  • Khấu hao và chi phí bảo trì: Nhà liền kề cần bảo trì thường xuyên, dẫn đến chi phí tăng.
  • Rủi ro thị trường: Giá trị nhà liền kề có thể giảm nếu thị trường bất động sản suy yếu.

2/ Đất nền không phải xây dựng

• Ưu điểm:
  • Ít chi phí duy trì: Đất nền không cần bảo trì hay bảo dưỡng như nhà liền kề.
  • Tiềm năng tăng giá cao: Nếu khu vực có quy hoạch phát triển tốt, giá trị đất nền có thể tăng đáng kể.
• Nhược điểm:
  • Rủi ro quy hoạch: Nếu quy hoạch không như mong đợi hoặc thay đổi, giá trị đất nền có thể giảm.
  • Không tạo ra dòng tiền ngay lập tức: Đất nền không mang lại thu nhập cho thuê cho đến khi được xây dựng và khai thác.

Tóm tắt lại những điểm chính và đưa ra nhận định tổng quát về việc đầu tư vào nhà liền kề và đất nền tại các tỉnh vùng ven và mới phát triển. Nhận định về tiềm năng và thách thức của cả hai loại hình này và chú ý tới các chiến lược đầu tư hiệu quả như chọn lựa vị trí đắc địa, theo dõi quy hoạch và xu hướng thị trường.

Lời khuyên

• Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng: Đối với cả hai loại hình, cần phải hiểu rõ về quy hoạch và tiềm năng phát triển của khu vực.
• Quản lý tài chính cẩn thận: Đảm bảo tính toán chính xác các chi phí và dòng tiền dự kiến để đảm bảo lợi nhuận.
• Lựa chọn chiến lược phù hợp: Cân nhắc giữa việc đầu tư vào nhà liền kề hay đất nền tùy theo mục tiêu và khả năng tài chính của mình.

Tg. Toàn Bùi